Uma parcela simulada descreve um cenário: confirme que o produto aceita o terreno, a taxa cotada e o cronograma real de desembolso.
Simule uma parcela em pesos colombianos
Edite suas premissas. Os resultados são atualizados imediatamente.
Informe um capital maior que zero para visualizar os primeiros doze meses e exportar o cronograma CSV completo.
Modelo de parcelas fixas com taxa efetiva anual constante e pagamentos no fim do mês. Não é oferta, aprovação nem empréstimo em UVR. Informe seguros e despesas separadamente. Dados salvos ficam neste navegador; a ferramenta não os envia ao servidor.
Primeiro, estabeleça qual produto pode financiar o terreno
O nome da ferramenta não significa que uma hipoteca tenha sido aprovada para qualquer terreno anunciado. Antes de inserir valores, pergunte à instituição se o produto aceita terrenos não edificados, quais finalidades apoia e quais requisitos se aplicam ao imóvel e ao solicitante. Garantia, prazo, proporção financiada e momento do desembolso dependem do produto específico; não os deduza da publicidade de casas prontas. Obtenha informações escritas sobre taxa, seguros, comissões, condições pendentes e validade da oferta. A Superintendência Financeira descreve obrigações de informação ao consumidor que fornecem uma base útil para solicitar um detalhamento compreensível. Registre quem emitiu cada resposta e evite tratar uma conversa comercial como aprovação final. Quando uma avaliação ou análise de títulos for exigida, estabeleça quem a realiza, quem paga e o que acontece se o imóvel for recusado. Este simulador começa depois que você escolhe as premissas de principal e taxa; não pode determinar se um financiador realmente fornecerá esse valor ou aceitará o imóvel como garantia.
Informe principal, prazo e despesas separadamente
O principal do empréstimo é o saldo amortizado pelo modelo, e não o preço total do terreno nem sua entrada. Informe o prazo em meses inteiros e a taxa de juros como percentual efetivo anual. Se uma proposta descreve uma taxa nominal, mensal, variável ou vinculada a um índice de referência, obtenha sua equivalente e as regras aplicáveis antes de copiá-la. O campo de seguro é um valor mensal fixo informado por você; se o prêmio real varia conforme a idade, o saldo ou as condições da apólice, confira separadamente o cronograma real. As tarifas iniciais aumentam o total de pagamentos do cenário, mas não aumentam o principal nem geram juros nesta fórmula. Se o contrato financia essas tarifas, ajuste o principal e documente o tratamento para não contá-las novamente. As orientações da SFC sobre divulgação de custos apoiam a solicitação de uma explicação discriminada, sem substituir a proposta de sua instituição. Todos os valores monetários são em COP; usar renda recebida em dólares ou euros exige uma hipótese cambial separada e uma análise de sensibilidade própria.
Converta a taxa efetiva anual por capitalização composta
Para uma taxa efetiva anual EA expressa em decimal, a taxa mensal equivalente é (1 + EA) elevado a 1/12, menos 1. Ela não é o percentual anual dividido por doze. A SFC fornece uma ferramenta de conversão e uma explicação das parcelas constantes em pesos que permitem conferir esse princípio. Por exemplo, uma taxa efetiva anual hipotética de 16% corresponde a aproximadamente 1.244514% efetivos ao mês; dividir dezesseis por doze produziria uma taxa diferente. Com essa equivalência, principal P, taxa mensal i e número de meses n, a parcela-base é P × i / [1 − (1 + i) elevado a −n]. Com taxa zero, o modelo divide P por n. Pressupõe-se que os pagamentos ocorram ao final de cada mês, sem carências, atrasos ou liberações em etapas. A conversão correta torna a matemática internamente consistente; não valida o nível de juros informado nem confirma que um financiador o oferece a você.
Leia um exemplo de COP 180 milhões em dez anos
Suponha uma simulação de COP 180,000,000 em 120 meses, com taxa efetiva anual constante de 16%, seguro mensal de COP 180,000 e despesas iniciais de COP 2,000,000. Esses são pressupostos educativos, e não uma oferta bancária vigente. A parcela de amortização e juros é de aproximadamente COP 2,896,777, e o pagamento mensal com seguro é de COP 3,076,777. Os juros simulados ao longo do prazo somam cerca de COP 167,613,189. Ao acrescentar 120 prêmios mensais de seguro e as despesas iniciais, os pagamentos totais do cenário chegam a aproximadamente COP 371,213,189. Esse total inclui a devolução do principal; não corresponde apenas ao custo adicional do crédito. Sua entrada para a compra do terreno também está excluída. Compare a parcela com um orçamento familiar ou empresarial que já inclua outros compromissos, e não apenas com a renda bruta. Receber rendimentos de forma irregular não elimina a necessidade de ter recursos disponíveis na data contratual do pagamento. Solicite ao financiador a tabela de amortização para comparar arredondamentos, tratamento do seguro e condições efetivas.
Compare prazo e custo sobre uma base consistente
Mantendo COP 180,000,000 e juros de 16% efetivos anuais, mas estendendo o prazo para 180 meses, a prestação base cai para aproximadamente COP 2,511,145. Com o mesmo prêmio de seguro fixo, o pagamento mensal passa a COP 2,691,145. Porém, os juros aumentam para cerca de COP 272,006,142, e os pagamentos totais, incluindo prêmios e despesas iniciais, chegam a COP 486,406,142. Uma prestação menor não significa automaticamente financiamento mais barato. Também não presuma que o credor oferecerá a mesma taxa para ambos os prazos: aqui, a taxa foi mantida constante para isolar o efeito matemático. Faça um terceiro cenário com o capital efetivamente necessário após concluir seu orçamento de compra, incluindo apenas as despesas financiadas pelo contrato. Compare capital, prazo, taxa e tratamento do seguro de forma consistente. Se mudar quatro dados ao mesmo tempo, registre por quê; caso contrário, será difícil explicar a causa da diferença. A SFC ajuda a verificar a equivalência das taxas, enquanto sua decisão também depende da liquidez e da estabilidade de sua renda.
Distinga este modelo de um empréstimo em UVR
Este modelo mantém constante a taxa efetiva anual e expressa saldo e pagamentos em pesos. Não converte saldos em UVR nem prevê inflação. Banco de la República explica que a Unidad de Valor Real reflete mudanças do índice de preços ao consumidor e serve como unidade de conta de empréstimos habitacionais. Inserir uma taxa cotada em UVR como se fosse fixa em pesos não reproduz esse contrato. Solicite projeção específica do produto e suas hipóteses se a proposta usa UVR, taxa variável ou pagamentos escalonados. Carência, juros capitalizados, prestações extraordinárias e desembolsos durante a construção também envolvem prazos não modelados nesta tela. Não some mecanicamente inflação imaginada à taxa nem apresente a equivalência como certa. Cenários simplificados ajudam a aprender se seus rótulos forem claros e o produto real for avaliado separadamente. A referência oficial explica o mecanismo; não prevê inflação futura nem saldo exato de empréstimo específico.
Teste a capacidade de pagamento e as condições pendentes
Para testar uma parcela, separe renda habitual, despesas essenciais, outras dívidas e reservas. A ferramenta não define um limite universal de endividamento em relação à renda nem avalia o histórico de crédito. Use sua planilha de caixa para explorar a perda de um cliente, o atraso de um aluguel ou um aumento das despesas familiares. Se o terreno atualmente não gera renda, não financie a primeira parcela no papel com um aluguel que exige construir primeiro. Peça também a um assessor que verifique a compatibilidade entre a promessa de compra e venda e as condições de desembolso: aprovação comercial não é o mesmo que ter recursos disponíveis em uma data irrevogável. Obtenha os requisitos documentais do imóvel e pergunte quais questões podem bloquear o financiamento mesmo que sua renda seja suficiente. As informações ao consumidor financeiro devem ajudar você a compreender custos e condições; conserve a versão fornecida. Quando o resultado deixa quase nenhuma margem para emergências, a próxima ação pode ser reduzir o principal ou adiar a compra, reconhecendo que uma parcela matematicamente possível não é necessariamente sustentável na vida real.
Salve o cenário e compare-o com a oferta
Baixe cada alternativa com um nome que identifique o capital, a data e o prazo. O arquivo contém os dados de entrada e os resultados desta fórmula, sem validação bancária. Salvar no navegador permite recuperar a versão localmente; não solicita um crédito nem envia suas informações a uma instituição. Anexe ao cálculo a proposta escrita, o detalhamento dos seguros, a tabela de amortização e as perguntas sem resposta. Compare a primeira prestação, o custo total, as condições da taxa e as exclusões. Para diferenças pequenas, verifique arredondamentos e datas; para diferenças relevantes, solicite uma explicação antes de concluir que a proposta está errada. Evite incluir a identificação pessoal completa em arquivos destinados ao compartilhamento amplo. A decisão útil ao final é específica: solicitar um orçamento compatível com o terreno, revisar o capital, investigar uma estrutura diferente ou interromper o avanço até que uma condição seja esclarecida. O simulador organiza a análise, enquanto a aprovação e o contrato continuam a cargo do credor e das partes. Atualize os cenários salvos sempre que a proposta real mudar, em vez de comparar uma estimativa antiga com novas informações contratuais.
Ficha de premissas e limites do modelo fixo
Guarde esta ficha junto com a tabela de amortização baixada. O simulador mostra um cenário de prestação fixa em pesos; taxas variáveis, UVR ou um cronograma diferente exigem avaliação separada. Os valores inseridos não são uma oferta nem uma aprovação.
| Item ou decisão | Informações e evidências para sua cópia | Próxima verificação |
|---|---|---|
| Principal líquido, cobranças e finalidade | Valor modelado, desembolso líquido esperado, custos financiados ou pagos separadamente e finalidade discutida com a instituição. | Concilie-os com as necessidades de caixa; a devolução do capital incluída no total não é apenas custo de juros. |
| Taxa conhecida e sua forma de expressão | Taxa informada, E.A. confirmada ou conversão necessária, fonte, data e se permanece constante. | Não substitua uma taxa desconhecida por zero; uma taxa de exemplo não estabelece uma condição oferecida. |
| Prazo e primeiro pagamento do modelo | Número de meses, pagamentos no fim do período, início contratual, carências ou pagamentos diferentes previstos na proposta. | Confira a correspondência com o cronograma real; o modelo constante não inclui automaticamente essas diferenças. |
| Seguro, despesas e cronograma baixado | Seguro mensal presumido, custos iniciais, capital, juros, pagamento e saldo do cronograma para os dados selecionados. | Analise as primeiras e últimas linhas e salve as premissas; a tabela completa continua sendo uma ilustração matemática. |
| Comparação de taxa fixa com variável ou UVR | Unidade, índice, regra de alteração, seguros e cronograma de uma proposta diferente do modelo fixo. | Obtenha a explicação e a tabela da instituição; testar outra taxa fixa é uma análise de sensibilidade, e não uma projeção do índice. |
Fontes e bibliografia
Leia o documento completo, sua data, alterações e alcance. A data da revisão editorial descreve esta página; não comprova uma autorização nem uma resposta específica sobre seu terreno ou financiamento.
- 01SFC · Simulador de conversión de tasas de interéswww.superfinanciera.gov.co · Nacional
- 02SFC · Fórmula de cuota constante y tasa mensual equivalentewww.superfinanciera.gov.co · Nacional
- 03SFC · Contenido mínimo de la información al consumidor financierowww.superfinanciera.gov.co · Nacional
- 04Banco de la República · Unidad de Valor Realwww.banrep.gov.co · Nacional