La différence dépend des hypothèses d'usage, de calendrier et de récupération du capital ; un coût actuel inférieur ne certifie pas une transaction solide.
Comparez deux scénarios actualisés
Modifiez vos hypothèses. Les résultats s'actualisent immédiatement.
Modèle sans crédit, avant impôt sur le revenu, avec des coûts de détention constants. Saisissez le produit net de revente attendu ; zéro suppose qu’aucun capital n’est récupéré à la fin. Une différence négative signifie que l’achat a un coût actualisé inférieur dans ce scénario. Les données enregistrées restent dans ce navigateur ; cet outil ne les envoie pas au serveur.
Comparez les options de même usage
Commencez par le besoin : accéder à une surface définie pour une activité particulière pendant une durée précisée. Achat et location ne sont directement comparables que s'ils répondent tous deux à ce besoin avec des accès, services et conditions similaires. Une parcelle possédée sans raccordement n'équivaut pas à un site loué prêt à fonctionner. Vérifiez les règles d'urbanisme de la commune et confirmez l'usage prévu avant d'interpréter l'écart financier. Les documents du POT de Medellín fournissent règles et cartes pour cet examen lorsque le bien est dans le District. Hors du formulaire, consignez les conditions pouvant empêcher l'une ou l'autre option : usage incompatible, accès non résolu, durée contractuelle insuffisante ou capacité de louer non documentée. Cette calculatrice compare les coûts fonciers ; elle ne prévoit pas les revenus commerciaux et ne recommande pas d'investissement. Si une option permet plus de ventes, une extension ou moins d'interruptions, une analyse complémentaire doit inclure ces flux et leurs preuves. N'attribuez pas un avantage à un coût inférieur s'il dépend en réalité de caractéristiques différentes du projet.
Documentez séparément le prix, les frais et la revente
Saisissez le montant négocié du terrain comme prix d'achat et les dépenses supplémentaires confirmées de l'opération comme frais d'achat. L'outil ne calcule pas les frais de notaire, d'inscription ou les impôts, et ne détermine pas qui les paie. Les coûts annuels de propriété regroupent les montants récurrents que vous supporteriez en tant que propriétaire, tels que l'entretien, les assurances et les charges précisées. Utilisez le document réel d'impôt foncier municipal, avec sa période identifiée, pour préparer cette provision. Le modèle répète le même coût annuel nominal de propriété sur tout l'horizon et n'applique aucune hausse automatique. Le produit net de revente final désigne le montant que vous supposez récupérer la dernière année après les frais de vente, avant l'impôt sur le revenu et sans dette, car cette comparaison exclut le financement. Ce n'est ni une estimation de valeur ni la promesse d'un futur acheteur. Zéro supprime toute récupération de capital à la fin du scénario. Si vous comptez conserver le terrain, vous pouvez explorer une valeur résiduelle justifiée, mais précisez qu'il s'agit d'une hypothèse de valorisation, et non de liquidités réellement reçues.
Définissez le loyer, son augmentation et les coûts initiaux de location
Le loyer mensuel initial est multiplié par douze pour former le premier coût annuel. L'augmentation annuelle supposée s'applique de façon composée dès la deuxième année. Utilisez les conditions convenues ou une hypothèse identifiée ; le pourcentage du formulaire n'est pas une hausse légale applicable à tous les baux fonciers. Qualification et conditions contractuelles nécessitent leur propre examen. La Cour suprême fournit une doctrine des baux commerciaux, mais ses conclusions ne doivent pas être transférées à tout accord sans contexte. Les frais initiaux de location sont payés au début et non récupérés dans ce modèle. Distinguez amélioration consommée ou frais et dépôt réellement remboursable : le formulaire ne prévoit pas de flux distinct de restitution. Si services, entretien ou obligations du locataire diffèrent de l'achat, documentez leur traitement et envisagez une fiche plus détaillée. Un faible loyer peut masquer des travaux qu'il vous faut financer sans récupération à la fin. Explicitez ces écarts avant de compter sur les totaux affichés.
Gardez horizon et actualisation cohérents
L’horizon accepte des années entières de un à cinquante. Le calcul regroupe chaque année de loyer et de coûts de détention en un paiement à la fin de cette année ; il n’actualise pas chaque mensualité séparément. Le taux d’actualisation annuel exprime le poids que vous accordez aujourd’hui aux flux de trésorerie nominaux futurs. Ce n’est ni un taux d’emprunt, ni un rendement garanti, ni une recommandation du site. Banco de la República explique la distinction entre taux nominaux et réels ; utilisez-la pour éviter de mélanger des montants futurs avec le pouvoir d’achat actuel sans méthode cohérente. Ici, le loyer augmente selon le pourcentage choisi, les coûts de détention restent constants et la revente correspond au montant nominal saisi pour la dernière année. L’outil n’applique pas l’inflation générale et ne convertit pas un taux réel en taux nominal. Un taux d’actualisation nul additionne les montants sans les réduire en fonction du temps. N’ajoutez pas également des intérêts supposés perdus aux coûts de détention si votre taux d’actualisation représente déjà ce coût d’opportunité, car cela compterait deux fois la même idée économique.
Lisez la valeur actualisée et le signe de la différence
Le coût actualisé de l'achat additionne prix et frais initiaux, ajoute chaque coût annuel de détention divisé par un plus le taux d'actualisation élevé à l'année correspondante, puis soustrait la revente nette actualisée à aujourd'hui. Celui de la location ajoute frais initiaux et loyers annuels croissants actualisés de la même façon. La différence affichée est achat moins location. Une valeur négative signifie un coût actualisé inférieur de l'achat avec ces données ; positive, un coût inférieur de la location. Le signe ne mesure ni rendement, bénéfice imposable, avantage commercial ou accès au financement. L'achat peut même avoir un coût négatif si la revente supposée vaut actuellement davantage que les dépenses ; cela appelle un examen de l'hypothèse, pas la célébration d'un profit garanti. Les deux scénarios excluent le crédit et précèdent l'impôt sur le revenu. Identification du bien et examen du registre restent séparés : un résultat financier favorable ne prouve pas la possibilité d'acquérir ou céder le droit attendu.
Parcourez un exemple hypothétique sur trois ans
Supposons un prix d'achat de COP 180,000,000, des frais initiaux d'achat de COP 10,000,000, des coûts annuels de propriété de COP 3,000,000 et une revente nette finale de COP 180,000,000. Pour la location, utilisez un loyer mensuel initial de COP 2,000,000, une augmentation annuelle supposée de 5% et des coûts initiaux de COP 4,000,000. L'horizon est de trois ans et le taux annuel d'actualisation choisi est de 10%. Ce sont des données inventées pour l'exemple, pas des prix, tarifs ou taux recommandés. Les loyers annuels seraient COP 24,000,000, COP 25,200,000 et COP 26,460,000. Après actualisation, l'achat coûte environ COP 62,223,892 en valeur actuelle et la location COP 66,524,418. La différence est d'environ moins COP 4,300,526. Acheter semble moins cher dans ce scénario, mais cette conclusion dépend fortement de la récupération de COP 180,000,000 à la fin. Documentez cette hypothèse et testez-la en conditions défavorables. Ni un document actuel d'impôt foncier ni l'enregistrement présent ne garantissent le prix ou la liquidité d'une vente dans trois ans. Un résultat précis reste conditionné à une transaction future incertaine.
Trouvez l'hypothèse changeant le favori
Gardez l'exemple et réduisez uniquement la revente nette finale à COP 120,000,000. Le coût actualisé d'achat augmente d'environ COP 45,078,888 pour atteindre COP 107,302,780, alors que celui de location reste inchangé. Ce seul changement inverse la lecture financière. Testez aussi horizon raccourci, autre loyer et autre taux d'actualisation en justifiant chaque variation. Avec un taux nul dans l'exemple initial, l'achat totalise COP 19,000,000 après revente et la location COP 79,660,000 ; l'écart illustre les effets temporels sans établir que zéro est le bon taux. S'il faut vendre pour récupérer le capital mais que la vente tarde, le formulaire ne prolonge pas automatiquement l'horizon et n'ajoute pas des mois d'entretien. Si le bail ne garantit pas l'usage sur toute la période, le renouvellement n'est pas présumé non plus. Modélisez séparément ces éventualités et faites examiner les conditions juridiques. Une option robuste reste pertinente sous des changements plausibles documentés, au lieu de gagner grâce à une seule hypothèse commode.
Intégrez trésorerie, droits et flexibilité à la décision
Enregistrez ou téléchargez le scénario avec une note d'hypothèses : date de comparaison, documents du bien, base des coûts, augmentation, taux d'actualisation et explication de la revente. L'enregistrement fonctionne dans ce navigateur ; partager le fichier exige votre action et ne demande ni offres ni démarches. Ajoutez un calendrier de disponibilité des fonds, car l'achat exige des ressources initiales que la valeur actualisée ne finance pas à elle seule. Examinez ensuite continuité, possibilité d'adapter le site, obligations de fin de période, améliorations et sortie anticipée avec un conseil sur l'accord réel. Vérifiez aussi accès, réseaux et compatibilité urbanistique des deux options. Le POT organise les informations d'urbanisme et le registre publie l'historique juridique ; aucun ne détermine votre préférence financière. Terminez par une action vérifiable : demander un projet révisé, confirmer un poste de coût, commander l'examen des titres ou écarter une option qui ne répond pas au projet. La comparaison aide à organiser les questions et négocier des conditions étayées. Elle ne remplace ni la documentation des droits ni l'analyse de l'activité qui occuperait le terrain.
Fiche de sensibilité achat-location
Complétez des scénarios dans une copie et relancez le calculateur en changeant une hypothèse à la fois. Le modèle compare des coûts actualisés sans crédit ; cette fiche n’ajoute pas de graphique automatique et ne rend pas certaines les recettes d’une revente future.
| Poste ou décision | Informations et preuves pour votre copie | Prochain contrôle |
|---|---|---|
| Scénario de base comparable | Même usage et horizon ; prix, frais d'achat, loyer, entrée et dépenses documentés. | Précisez les différences de périmètre et de droits avant de déterminer quelle option présente un coût actualisé inférieur. |
| Produit net de revente final | Montant supposé, date finale, frais de sortie déduits du prix et motif de l'hypothèse retenue. | Testez une revente inférieure et sans croissance ; notez le changement sans l'appeler prévision. |
| Taux d’actualisation choisi | Taux annuel saisi, motif du choix et traitement cohérent de l'inflation et de la croissance des flux de trésorerie. | Répétez avec un taux alternatif justifié ; ne l'assimilez pas automatiquement aux intérêts du prêt. |
| Hausse du loyer et dépenses annuelles | Croissance supposée, entretien, impôts et obligations de chaque option, avec leur source ou leur incertitude. | Examinez omissions et croissance différente ; le total dépend des hypothèses. |
| Liquidité et conditions hors du résultat | Paiements initiaux, possibilité de rester, financement non encore modélisé, améliorations et conditions de sortie. | Vérifiez séparément la trésorerie et les restrictions ; un coût actualisé inférieur ne prouve ni la capacité de paiement ni la faisabilité. |
Sources et bibliographie
Lisez le document complet, sa date, ses modifications et sa portée. La date de révision éditoriale décrit cette page ; elle n'atteste pas une autorisation ni une réponse précise sur votre terrain ou votre financement.
- 01Alcaldía de Medellín · Plan de Ordenamiento Territorial y cartografíawww.medellin.gov.co · Medellín
- 02Alcaldía de Medellín · Portal Tributario de la Secretaría de Haciendawww.medellin.gov.co · Medellín
- 03Función Pública · Ley 1579 de 2012, Estatuto de Registrowww1.funcionpublica.gov.co · Colombia
- 04Corte Suprema de Justicia · Doctrina probable en materia comercialcortesuprema.gov.co · Colombia ; contexte du bail commercial
- 05Banco de la República · Qué es la tasa de interés realwww.banrep.gov.co · Éducation financière ; aucun taux d'actualisation recommandé