Skillnaden beror på antaganden om användning, tidpunkter och återvinning av kapital; en lägre nuvärdeskostnad intygar inte en sund transaktion.
Jämför två nuvärdesscenarier
Ändra dina antaganden. Resultaten uppdateras direkt.
Ofinansierad modell före inkomstskatt med konstanta ägarkostnader. Ange förväntat netto från vidareförsäljning; noll antar att inget kapital återfås vid slutet. Negativ skillnad betyder att köp har lägre nuvärdeskostnad i detta scenario. Sparade data stannar i webbläsaren; verktyget skickar inte till servern.
Jämför alternativ som ger samma användning
Börja med behovet: tillgång till ett definierat område för viss verksamhet under angiven tid. Köp och hyra är direkt jämförbara endast när båda kan uppfylla behovet med liknande tillfart, tjänster och villkor. En ägd tomt utan anslutning motsvarar inte en hyrd plats redo för drift. Kontrollera kommunens planregler och bekräfta avsedd användning innan den ekonomiska skillnaden tolkas. Material om POT i Medellín ger regler och kartor för granskningen när fastigheten ligger i distriktet. Dokumentera utanför formuläret förhållanden som kan hindra endera alternativet: oförenlig användning, olöst tillfart, otillräcklig avtalstid eller odokumenterad rätt att hyra ut. Kalkylatorn jämför markkostnader; den prognostiserar inte företagsintäkter eller rekommenderar investering. Om ett alternativ möjliggör större försäljning, expansion eller färre avbrott måste ytterligare analys omfatta dessa flöden och underlag. Tillskriv inte lägre kostnad en fördel som egentligen beror på olika projektegenskaper.
Dokumentera pris, kostnader och vidareförsäljning separat
Ange det förhandlade markbeloppet som köpeskilling och bekräftade extra utgifter för affären som köpkostnader. Verktyget beräknar inte notarieavgifter, registrering eller skatter och avgör inte vem som betalar dem. Årliga ägandekostnader sammanför återkommande belopp som du skulle bära som ägare, exempelvis underhåll, försäkring och specificerade avgifter. Använd den faktiska kommunala fastighetsskattehandlingen, med angiven period, för att ta fram avsättningen. Modellen upprepar samma nominella årliga ägandekostnad under hela tidshorisonten och gör ingen automatisk höjning. Nettointäkt vid återförsäljning i slutet betyder det belopp du antar kan återvinnas det sista året efter försäljningskostnader, före inkomstskatt och utan skulder, eftersom denna jämförelse utesluter finansiering. Det är varken en värdering eller ett löfte om en framtida köpare. Noll tar bort all kapitalåtervinning vid scenariots slut. Om du förväntar dig att behålla marken kan du pröva ett underbyggt restvärde, men förklara att det är ett värderingsantagande och inte faktiskt mottagna pengar.
Definiera arrende, höjningar och inledande arrendekostnader
Den första månadshyran multipliceras med tolv till första årets hyreskostnad. Antagen årlig ökning räknas på det beloppet med sammansatt effekt från andra året. Använd avtalade villkor eller märkt scenarioantagande; procenten i formuläret är inte lagstadgad höjning för varje markhyra. Avtalsklassificering och villkor behöver egen granskning. Högsta domstolen ger doktrin om kommersiell hyra men slutsatser ska inte överföras till varje avtal utan sammanhang. Startkostnader betalas direkt i modellen och återvinns inte. Skilj förbrukad förbättring eller avgift från återbetalningsbar deposition: formuläret har inget separat återbetalningsflöde. Om tjänster, underhåll eller hyresgästansvar skiljer sig från köpalternativet, dokumentera behandlingen och överväg mer detaljerat blad. Låg hyra kan dölja arbeten du måste finansiera för användning och inte återfår vid slut. Gör skillnaderna uttryckliga före jämförelse av totalerna.
Håll tidshorisont och diskonteringsränta konsekventa
Horisonten godtar hela år från ett till femtio. Beräkningen samlar varje års arrende och ägarkostnader som en betalning vid årets slut; den diskonterar inte varje månadsbetalning separat. Den årliga diskonteringsräntan uttrycker den vikt du i dag ger framtida nominella kassaflöden. Den är inte låneränta, garanterad avkastning eller en rekommendation från webbplatsen. Banco de la República förklarar skillnaden mellan nominella och reala räntor; använd den för att undvika att blanda framtida penningbelopp med dagens köpkraft utan en konsekvent princip. Här ökar arrendet med din valda procentsats, ägarkostnader är konstanta och vidareförsäljning är det nominella belopp du anger för sista året. Verktyget varken tillämpar allmän inflation eller omvandlar realränta till nominell ränta. Noll i diskonteringsränta summerar belopp utan tidsmässig minskning. Lägg inte dessutom till antagen utebliven ränta i ägarkostnaderna om diskonteringsräntan redan representerar alternativkostnaden, eftersom det skulle dubbelräkna samma ekonomiska idé.
Läs nuvärdet och skillnadens tecken
Nuvärdeskostnaden för köp lägger ihop pris och ursprungliga köpkostnader, inkluderar varje årlig ägandekostnad dividerad med ett plus diskonteringsräntan upphöjt till motsvarande år och drar av nettoförsäljningen diskonterad till idag. Nuvärdeskostnaden för hyra lägger ihop startkostnader och stigande årshyror diskonterade på samma sätt. Den visade skillnaden är köp minus hyra. Negativt värde betyder att köp har lägre nuvärdeskostnad med dessa indata; positivt värde att hyra har lägre kostnad. Tecknet mäter varken avkastning, skattepliktig vinst, affärsnytta eller tillgång till finansiering. Köp kan till och med ge negativ kostnad om antagen återförsäljning har högre nuvärde än utgifterna; det är skäl att granska antagandet, inte fira garanterad vinst. Båda scenarier utesluter kredit och är före inkomstskatt. Fastighetsidentifiering och registergranskning är separata uppgifter: ett gynnsamt ekonomiskt resultat visar inte att du kan förvärva eller överlåta den rätt du förväntar dig.
Följ hypotetiskt treårsexempel
Anta en köpeskilling på COP 180,000,000, inledande köpkostnader på COP 10,000,000, årliga ägarkostnader på COP 3,000,000 och en slutlig nettoförsäljning på COP 180,000,000. För arrende används en inledande månadskostnad på COP 2,000,000, en antagen årlig höjning på 5% och inledande kostnader på COP 4,000,000. Horisonten är tre år och vald årlig diskonteringsränta är 10%. Detta är påhittade indata i ett exempel, inte priser, taxor eller rekommenderade räntor. Årsarrendena blir COP 24,000,000, COP 25,200,000 och COP 26,460,000. Efter diskontering kostar köp ungefär COP 62,223,892 i nuvärde och arrende COP 66,524,418. Skillnaden är ungefär minus COP 4,300,526. Köp verkar billigare i scenariot, men slutsatsen är starkt beroende av att COP 180,000,000 återfås vid slutet. Dokumentera och stresstesta antagandet. Varken en aktuell fastighetsskattehandling eller dagens registrering garanterar priset eller likviditeten vid en försäljning om tre år. Ett precist resultat är fortfarande villkorat av en osäker framtida transaktion.
Hitta antagandet som ändrar vinnare
Behåll exemplet och minska endast slutligt nettoförsäljningsvärde till COP 120,000,000. Köpets nuvärdeskostnad ökar cirka COP 45,078,888 till COP 107,302,780 medan hyreskostnaden är oförändrad. Den ändringen vänder ekonomisk tolkning. Testa kortare horisont, annan hyra och diskonteringsränta med skäl. Vid nolldiskontering i originalet blir köp COP 19,000,000 efter försäljning och hyra COP 79,660,000; skillnaden visar tidseffekter, inte att noll är rätt. Om försäljning krävs för kapitalåtervinning men försenas förlänger formuläret inte automatiskt horisonten eller lägger till underhållsmånader. Om hyresavtalet inte säkrar hela perioden antas inte heller förlängning. Modellera separat och låt rättsliga villkor granskas. Robust alternativ håller under dokumenterade rimliga ändringar, inte bara ett bekvämt antagande.
Ta med likviditet, rättigheter och flexibilitet i beslutet
Spara eller ladda ned scenariot med en anteckning om antaganden: jämförelsedatum, fastighetshandlingar, kostnadsgrund, uppräkning, diskonteringsränta och förklaring av återförsäljning. Sparandet fungerar i denna webbläsare; delning av filen kräver att du agerar och begär inga erbjudanden eller förfaranden. Lägg till en tidsplan för tillgänglig likviditet, eftersom köp behöver startresurser som nuvärdet i sig inte finansierar. Granska sedan kontinuitet, möjlighet att anpassa platsen, skyldigheter vid avtalstidens slut, förbättringar och förtida utträde med rådgivning om det faktiska avtalet. Granska också tillfart, försörjning och förenlighet med planering för båda alternativen. POT organiserar planinformation och registret publicerar juridisk historik; inget bestämmer din ekonomiska preferens. Avsluta med en verifierbar åtgärd: begär ett reviderat utkast, bekräfta en kostnadspost, beställ äganderättsgranskning eller avvisa ett alternativ som inte kan uppfylla projektet. Jämförelsen hjälper att ordna frågor och förhandla underbyggda villkor. Den ersätter inte rättighetsdokumentation eller analys av verksamheten som ska nyttja marken.
Känslighetsblad för köp jämfört med hyra
Fyll i scenarier i en kopia och kör kalkylatorn igen med ett ändrat antagande åt gången. Modellen jämför nuvarande kostnader utan kredit; detta blad lägger inte till ett automatiskt diagram och gör inte framtida försäljningsintäkter säkra.
| Post eller beslut | Information och bevis till din kopia | Nästa kontroll |
|---|---|---|
| Jämförbart grundscenario | Samma användning och tidshorisont; dokumenterat pris, köpkostnader, hyra, startkostnader och återkommande utgifter. | Klargör skillnader i omfattning och rättigheter innan du tolkar vilket alternativ som har lägre nuvärdeskostnad. |
| Nettointäkt vid försäljning i slutet | Antaget belopp, slutdatum, försäljningskostnader som dras från priset och skälet till valt antagande. | Testa lägre återförsäljning och utan ökning; notera ändring utan prognospåstående. |
| Vald diskonteringsränta | Angiven årsränta, skäl till valet och konsekvent behandling av inflation och kassaflödestillväxt. | Upprepa med motiverad alternativränta; likställ den inte automatiskt med låneränta. |
| Hyresökning och årsutgifter | Antagen tillväxt, underhåll, skatter och varje alternativs skyldigheter, med källa eller osäkerhet. | Granska utelämnade kostnader och testa annan tillväxt; totalkostnaden beror på behållna antaganden. |
| Likviditet och villkor utanför resultatet | Inledande betalningar, möjlighet att stanna kvar, finansiering som ännu inte modellerats, förbättringar och villkor vid avslut. | Granska likviditet och begränsningar separat; en lägre nuvärdeskostnad styrker inte betalningsförmåga eller genomförbarhet. |
Källor och bibliografi
Läs hela handlingen, dess datum, ändringar och omfattning. Datumet för redaktionell granskning beskriver denna sida; det styrker inget tillstånd eller specifikt svar om din tomt eller finansiering.
- 01Alcaldía de Medellín · Plan de Ordenamiento Territorial y cartografíawww.medellin.gov.co · Medellín
- 02Alcaldía de Medellín · Portal Tributario de la Secretaría de Haciendawww.medellin.gov.co · Medellín
- 03Función Pública · Ley 1579 de 2012, Estatuto de Registrowww1.funcionpublica.gov.co · Colombia
- 04Corte Suprema de Justicia · Doctrina probable en materia comercialcortesuprema.gov.co · Colombia; sammanhang för kommersiellt arrende
- 05Banco de la República · Qué es la tasa de interés realwww.banrep.gov.co · Ekonomisk utbildning; ingen diskonteringsränta rekommenderas