比较买地或租地的现值成本

核心要点

差异取决于用途、时间安排和资本回收假设；较低的现值成本并不能证明交易稳妥。

比较两个现值情景

修改假设，结果即刻更新。

购买价格 · COP购买费用 · COP年度持有成本 · COP期末转售净收入 · COP初始月租金 · COP假设年租金涨幅 · %初始租赁费用 · COP分析期限 · 整年年度折现率 · %

购买的现值成本COP 0

租赁现值成本COP 0

购买减租赁COP 0

不含融资、所得税前的模型，持有成本固定。输入预期净转售所得；零表示期末不收回资本。差额为负表示在本情境下购买的现值成本较低。保存的数据留在此浏览器中；此工具不会将其发送到服务器。

比较提供相同用途的方案

首先明确需求：在规定期间内，取得一块确定区域的使用权，以开展某项活动。只有当购买和租赁都能在通行条件、配套服务及其他条件相近的情况下满足这一需求时，两者才可直接比较。一块尚未接通配套设施的自有地块，并不等同于一处可以立即投入运营的租赁场地。在解读成本差异之前，先核查所在地市镇的规划规则，并确认拟定用途。如房产位于 Medellín 特别区内，可利用其 POT 文件中的规则和地图开展核查。在表单之外另行记录可能阻碍任一方案实施的条件，例如用途不相容、通行问题尚未解决、合同期限不足，或出租该房产的权限缺乏证明。本计算器比较的是土地成本，不预测营业收入，也不提供投资建议。如果某一方案能带来更高销售额、扩张机会或更少运营中断，则必须另行分析相关现金流及其依据。若优势实际上来自项目条件的差异，不应将其归因于较低成本。

对照来源核查本节Alcaldía de Medellín · Plan de Ordenamiento Territorial y cartografía Corte Suprema de Justicia · Doctrina probable en materia comercial

分别记录价格、费用和转售

将协商的土地金额填为购买价格，将该交易已确认的额外支出填为购买费用。本工具不核算公证费、登记费或税款，也不确定由谁承担。年度持有成本汇总作为业主承担的经常性费用，例如维护、保险及已明确的其他收费。应使用该市镇实际的房地产税文件，并标明所属期间，以编制相应预算。模型在整个期限内重复使用相同的名义年度持有成本，不自动递增。期末净转售收入，是你假设在最后一年扣除出售费用后收回的金额，未扣所得税且不涉及债务，因为本比较不包含融资。它既不是估价，也不承诺未来一定有买方。填零意味着该情景期末完全不收回资本。如果预计保留土地，可以探讨有依据的剩余价值，但应说明这是估值假设，并非实际收到的现金。

对照来源核查本节Alcaldía de Medellín · Portal Tributario de la Secretaría de Hacienda Función Pública · Ley 1579 de 2012, Estatuto de Registro

明确租金、涨幅及初始租赁费用

初始月租乘以十二构成首年租赁成本。假设年度涨幅从第二年起复利增加该金额。采用约定条款或标明为情景假设；表单百分比不是适用于全部土地租赁的法定涨幅。合同分类与条款需另行审查。最高法院提供商业租赁法理，但未考虑背景时不应套用于每份协议。本模型在开始时支付初始租赁费用，且不回收。应区分已消耗的改良或费用与实际可退押金：本表单没有单列押金返还现金流。如果服务、维护或租户义务与购买选项不同，应记录如何处理，并考虑更详细工作表。低租金可能掩盖你为使用土地必须出资且终止时不能回收的工程。依赖屏幕总额比较前，应明确这些差异。

对照来源核查本节Corte Suprema de Justicia · Doctrina probable en materia comercial Alcaldía de Medellín · Plan de Ordenamiento Territorial y cartografía

保持时间范围及折现率一致

期限接受一至五十的整年数。计算将每年的租金和持有成本合并为该年末的一次付款，不对每个月的付款分别折现。年度折现率表示您今天对未来名义现金流赋予的权重。它不是借款利率、保证回报或本站推荐。Banco de la República 解释名义利率与实际利率的区别；借助这一区别，避免在没有一致方法的情况下混用未来金额和当前购买力。这里租金按您选定的百分比增长，持有成本不变，转售价是您输入的最后一年名义金额。工具不会应用一般通胀，也不会将实际利率转成名义利率。折现率为零时，仅相加金额，不按时间降低价值。如果折现率已代表该机会成本，就不要再将假定放弃的利息加入持有成本，否则会重复计算同一经济概念。

对照来源核查本节Banco de la República · Qué es la tasa de interés real

理解现值及差额的正负含义

购买现值成本先将价格和初始购买费用相加，再加入每年的持有成本；各年成本除以一加折现率的对应年份次方，最后减去折现至今天的转售净收入。租赁现值成本包括初始租赁费用及按同样方式折现、逐年增长的租金。显示的差额为购买减租赁。负值表示按这些输入购买的现值成本较低；正值表示租赁成本较低。正负号不衡量收益率、应税利润、经营收益或融资可得性。如果假设转售收入的现值高于支出，购买成本甚至可能为负；这应促使你检查假设，而不是庆祝保证获利。两种情景均不包括信贷，且为所得税前结果。确认房产身份及审查登记仍是独立任务：有利财务结果并不能证明你可取得或转让预期权利。

对照来源核查本节Función Pública · Ley 1579 de 2012, Estatuto de Registro Banco de la República · Qué es la tasa de interés real

演算一个假设三年案例

假设购买价格 COP 180,000,000，初始购买费用 COP 10,000,000，年度持有成本 COP 3,000,000，期末净转售收入 COP 180,000,000。租赁采用初始月租 COP 2,000,000、假设年增长 5%、初始费用 COP 4,000,000。分析期限为三年，选择年折现率 10%。这些是虚构示例输入，不是价格、收费标准或推荐利率。年度租金分别为 COP 24,000,000、COP 25,200,000 和 COP 26,460,000。折现后，购买现值成本约为 COP 62,223,892，租赁为 COP 66,524,418，差额约为负 COP 4,300,526。在该情景内购买看似更便宜，但结论高度依赖期末收回 COP 180,000,000。应记录并压力测试该假设。当前房地产税文件或现有登记，都不能保证三年后出售的价格或流动性。精确输出仍以不确定的未来交易为条件。

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找出哪项假设改变偏好选项

保留原示例，仅将最终净转售价降为 COP 120,000,000。购买的现值成本增加约 COP 45,078,888，达到 COP 107,302,780，而租赁成本不变。仅此一项变化便逆转财务比较结果。还应测试较短期限、不同租金及另一折现率，并说明各变化为何可能发生。在原例采用零折现时，购买扣除转售后的总成本为 COP 19,000,000，租赁为 COP 79,660,000；较大差异说明时间效应，不证明零是适当折现率。如果必须出售才能收回资本，但出售延误，本表单不会自动延长期限或增加维护月份。如果租约未保障全期使用，也不假定一定续约。应分别模拟这些情况，并审查法律条件。稳健选项在有依据的合理变化下仍有意义，而不是仅因选择了方便假设而胜出。

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将现金、权利和灵活性纳入决定

保存或下载情景时，附上假设说明：比较日期、地块文件、费用依据、递增幅度、折现率及转售解释。保存在此浏览器中完成；分享文件需要你主动操作，不会申请报价或办理手续。增加资金可用时间表，因为购买需要初始资金，现值本身并不为此提供融资。之后，应针对实际协议寻求意见，审查使用连续性、改造场地的能力、期满义务、改良及提前退出。也应为两种选项审查通行、公共服务和规划兼容性。POT 整理规划信息，登记系统公布法律历史；两者都不会决定你的财务偏好。以可核验的行动结束：索取修订草稿、确认某项费用、委托产权审查，或排除无法服务项目的选项。比较有助于整理问题及协商有证据支持的条件，但不能替代权利文件，或对拟使用土地的经营活动的分析。

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从阅读到你的档案

购买与租赁敏感性分析表

在副本中完善情境，每次改变一个假设后重新计算。模型比较不含贷款的现值成本；本工作表不会自动添加图表，也不会使未来转售收入确定。

项目或决定	供你副本保存的信息与证据	下一项核查
可比较的基准情境	相同用途及时间范围；有文件依据的价格、购买费用、租金、初始费用及经常性支出。	判断哪个方案现值成本较低前，澄清范围和权利差异。
期末净转售收入	假设金额、结束日期、从售价扣除的退出费用，以及选择该假设的原因。	测试较低转售价及无增长情景；记录变化，不称之为预测。
选定折现率	所填年利率、选择依据，以及对通胀和现金流增长的一致处理。	采用有依据的替代折现率重算；不要自动将其等同于贷款利息。
租金增长与年度费用	假定增长、维护、税费及各方案义务，附来源或不确定性。	审查遗漏费用，并测试不同增长情况；总成本取决于所采用的假设。
计算结果之外的流动性及条件	初始付款、持续使用能力、尚未建模的融资、改良及退出条件。	应分别核查现金流与限制条件；较低的现值成本并不能证明你具备付款能力或项目可行。

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来源与参考文献

阅读完整文件、日期、修订及范围。编辑审阅日期描述的是本页面，不代表授权，也不是对你地块或融资的具体答复。

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