运营结果为房产收入减费用；偿债后现金流回答可用资金的另一问题。
预测租赁现金流
修改假设，结果即刻更新。
所得税前年度结果。净运营收益率不含融资，偿债后现金流扣除融资。不假设升值或保证入住率。 保存的数据留在此浏览器中；此工具不会将其发送到服务器。
明确租赁房产及情景视角
本工具用于评估将自己的土地出租给他人的收入。先明确房产、实际交付区域、租户活动及业主保留的义务。不要将土地租金与在土地上经营业务的销售混合：停车、种植或住宿有各自收入费用，需要其他模型。取得租金也依赖拟定活动在当地可行。Medellín 应查 POT 和地图，并取得符合实际用途的审查。私人协议不能替代适用授权。其他市镇应使用自身文件及机关，同时明确谁维护道路、围栏、排水和服务。如收入全归业主、义务却无预算或无依据假定归租户，收益率就无法正确解读。清晰视角使房产模型与经营预测分开。
选择一致的投资计算基础
总投入是经营收益率的分母。对于计划购买，它可以包括价格、已确认购置费用以及让地块可供出租的必要工程。保留明细，让审查者理解所代表的资本。对于已拥有的土地，决定分析的是实际历史投入还是有依据的当前价值，并在表单外标明选择。分母不同的两个百分比，即使月租相同，也不可比较。计算器既不估价，也不核实计税基础，更不会将地籍价值变为市场价值。投资输入零时，为避免除以零，收益率显示为零；这并不认定经济回报为零。该情况下，经营金额结果仍有信息价值。将未来改良计入分母前，确认其必要、明确，并有可行的设施和土地用途办理路径，避免把无依据的改良方案隐藏在一个投资总数中。
输入实际收款月数及有依据的租金
年度总收入等于月租金乘以实际付款月份数。该字段接受零至十二个月，若符合你的假设，也可填写不足一个月的部分。实际占用十二个月并不保证支付十二个月租金：准备输入时，应考虑免租期、欠款、空置和折扣。表单采用固定租金，不按日期安排收款；对于季节性或变动租金，应计算有依据的等效值，或使用独立月度工作表。它不提供需求证据，也不能保证意向方会签约或付款。应取得用途、位置、通行及配套服务相近的比较证据，在资料可得时区分广告与已签订协议。请律师判断实际合同适用的制度；最高法院发布的商业租赁判例法理说明了合同背景为何重要。不要将住宅规则套用于所有土地租赁，也不要认为收入时间表就能决定期限或终止。这些事项需要在本财务计算之外另行进行有文件支持的分析。
输入模型应包含的运营费用
年度运营费用汇总维护、房地产税及收费、保险、管理和其他成本。即使账单或供应商按季度或月报价，也应输入年度金额；先换算期间并记录计算。Medellín 房地产税应使用税务门户提供的核定，确认年度或期间，而非假定为地价百分比。其他地区应咨询有关市镇。维护可以包括明确的道路、植被或排水工作；保险需要说明保障与排除的报价；管理涵盖你实际承担的管理及其他费用。承租人直接支付、既不属于你收入也不属于你义务的服务，不要加入。同样，某项费用不会因不按月开账单就消失。模型不自动计算间接税、预扣税或所得税。顾问必须确定处理方式，全部输入金额应在所得税前采用一致基础。应在情景旁明确保留发票期间及合同分工。
区分经营收益率与偿债后现金流
计算器从总收入中扣除运营费用，得到年度运营结果；再以该结果除以总投资额，乘以一百，计算运营收益率。此指标不计融资，并按所得税前金额计算。另行计算的偿债后年度现金流，则从运营结果中减去十二笔月度偿债付款。请填写融资安排下计划支付的全部现金金额；本表单不拆分本金与利息，也不确认其会计处理方式。它也不会将偿债后现金流除以你的自有资金投入，因此不显示股本回报率。升值、转售所得及债务变化均不计入。现金购买与贷款购买的业主可能获得相同的投资运营收益率，但可支配现金却大不相同。请利用这两个结果回答不同问题：资产在融资前产生多少收益，以及扣除假设的偿债付款后剩余多少现金。将两项数字分开，有助于发现资金缺口。
从头到尾核查一个假设示例
假设总投资 COP 360,000,000，月租 COP 3,500,000，实际付款十个月。年度维护 COP 4,000,000，房产税及收费 COP 2,400,000，保险 COP 1,200,000，管理 COP 2,400,000。这些仅为示例，不代表市场租金、税额或保险报价。总收入 COP 35,000,000，费用 COP 10,000,000，运营结果 COP 25,000,000，约为投资的 6.94%。月度偿债 COP 1,800,000 时，年度偿债 COP 21,600,000，所得税前偿债后现金流 COP 3,400,000。输入债务不改变 6.94%，因为该指标是运营收益率。年平均也不证明每月有足够月供资金。比较实际收款和付款期限，并保留真实评估中替换虚构金额的税单和报价；日期与范围也是结果可信度的一部分。
测试未付款及费用情景，不称其为预测
在同一示例中，将实际付款月份从十个月减至八个月，收入降为 COP 28,000,000。如果费用保持 COP 10,000,000，运营结果降至 COP 18,000,000，收益率为 5%，偿债后现金流为负 COP 3,600,000。原来看似正现金的情景，现在需要额外资金。在原假设下，费用加偿债合计 COP 31,600,000；除以月租 COP 3,500,000，约需 9.03 个实际付款月份，才能在所得税前达到年度现金平衡。应另行计算该门槛；它不是保证入住率。还应测试业主承担排水维修等重大费用。EPM 提供服务指引，但实际维修或接入需自身评估和预算。决定收款延误时保留多少流动储备；工具既不创建储备，也不显示逐月余额。每次改变一个变量，并在将情景作为承诺依据前记录尚缺哪些证据。
分享结果及其排除项
下载测算情景，并附上拟议协议摘要、包含的投资，以及每项费用的依据。保存会在此浏览器中保留一个版本，不会将分析发送给租户、银行或顾问。记录哪些结果取决于未签署报价、未完成工程或未确认用途。最高法院的商业法律资料是组织法律审查的参考，不是对你协议的认可，也不是假定自动续约的依据。比较两处房产时，保持投资基数、收款期间及义务分配一致。较高百分比可能反映遗漏维护或更大不确定性，而非更好的机会。下一步应解决决定性问题：根据市镇规划核查活动、取得工程报价、审查协议或调整融资。收到答复后更新输入。有记录支持的现金流可用于讨论实际条件，而不会向潜在买方或租户将假设收益当作承诺。
年度收款、空置期及特别支出表
使用副本详细列出计算器输入中汇总的各个月份及付款。运营收益率与债务、所得税及升值分开计算。本工作表既不预测入住率，也不保证款项能收回。
| 项目或决定 | 供你副本保存的信息与证据 | 下一项核查 |
|---|---|---|
| 作为分母的总投入 | 投资所含购置和支出，附日期、范围及与自有出资的差异。 | 保持一致的比较基础；基于总投资的经营收益率并不等于个人自有资金的回报率。 |
| 入住月数与实际收款月数 | 日程、租金、预计付租月数、空置、欠租及现有合同证据。 | 计算预期收款，不重复计入，并测试更少收款月份；有人实际使用，不总意味着收到款项。 |
| 经常与特殊支出 | 维护、房产税、保险、管理、一次性维修及无收入期间，附金额与证据。 | 在副本中单独列出特殊支出，并检查它们是否已包含在计算器的年度输入中。 |
| 经营结果之外的债务及付款 | 完整月供、负债月数、额外融资成本及未纳入模型的义务。 | 单独核查偿债后的现金；不要把未纳入的税务或融资影响归到经营收益率中。 |
| 退出或较低入住率情景 | 收款减少、额外维修、终止、恢复费用及可用于覆盖该期间的资金。 | 重复假设并记录差异；正百分比不能消除现金风险或转售不确定性。 |
来源与参考文献
阅读完整文件、日期、修订及范围。编辑审阅日期描述的是本页面，不代表授权，也不是对你地块或融资的具体答复。
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- 04Corte Suprema de Justicia · Doctrina probable en materia comercialcortesuprema.gov.co · Colombia；商业租赁背景