购地前：应核查什么

从你的拟定项目开始

住宅、作物及旅游项目条件不同。比较地块前，写明用途、所需空间及完整预算，以便询问具体项目可行性。

将意向转为简短需求说明，涵盖活动、人员、车辆、服务及计划阶段。区分土地总面积与实际需要实施工程的范围。如果决定取决于能否接待访客，应说明通行、污水处理及运营方式；称为乡村住宅可能掩盖另一种用途。查阅正确市镇的资料，并记录每份文件回答什么问题。还应在委托进一步研究前，明确哪些发现会使你排除该地块。清晰需求让你根据土地有文件支持的项目适用能力比较，而不是让景色或价格决定全部优先事项。未解决要求应与吸引人的特征一起明确展示。

• 明确主要用途和通行需求。
• 为研究、手续、公共服务接入及场地准备预留资金。
• 区分必需事项与可稍后处理的内容。

确定地块及谁有权提供它

索取不动产登记编号及官方产权历史证明。请专业人员审查所有权、限制及权利负担；仅有契约或地籍文件不能完成审查。

厘清所售是房产所有权、共有份额、占有或其他权利，彼此不等同。有人代表他人时，应询问谈判权限。

将证明与到访地点、所报面积及权属审查人员要求的早期文件对应。记录签发方、日期和参考编号，避免混入不同房产的文件。除审查登记历史外，还应询问占用者、现有协议及影响交付的事实。收到的文件仍可能需要真伪核查和专业解释；不要仅因它已在文件夹中就标为已验证。如果卖方依据委托书或代表公司行事，应审查针对实际交易的权限。与你交谈者的身份及其使权利人承担义务的能力是相互关联、但需要不同证据的问题。将两者均纳入审查任务书。

分别核查获准用途及建设

核查地块所在市镇的现行规划规则。Medellín 提供 POT 及土地用途查询工具。这些辅助审查，但不替代适用许可，也不自动适用于其他地点。

要求提供所述楼层数、高度、密度、退界或可建面积的依据。将房源陈述与适用于该房产及项目的文件核对。

详细描述活动，以便得到实用答复，并询问答复涵盖什么。土地用途意见和建筑许可职能不同；分割许可也不证明拟建住宅已获许可。对于旧文件，应核查是否对应房产、项目及相关修订。地图或规则不明时，应取得解释。不要从邻近建筑推断允许楼层，也不要编造可用面积比例。面积、高度、退界及其他条件都需依据。被评估方案发生重大变化时，应重新咨询。将实际问题与答复一起保存，使另一审查者能看到证据是否回答现有计划。

带核查清单看地

将位置、面积和边界与现有文件比较。观察坡度及水流管理，并询问雨季通行情况。作出决定前，记录任何测量差异。

携带图纸和已经分配的问题准备到访，然后保留能够定位的照片，以及专业人员可以评估的观察记录。观察水从哪里进入、从哪里流出，以及看起来存在哪些挡土或排水工程，但不要凭视觉印象判断稳定性。如果需要运送模块或材料，应询问货车通行限制。对于供水和卫生处理，应明确服务商及已经调查的解决方案：EPM 描述的是从可行性到接入的流程，而不仅仅是展示附近管网。索取通行和公用设施的证据，并记录缺失内容。干燥天气的一次到访，并不能消除有关降雨、维护或其他条件下表现的疑问。应将观察转化为由合适人员负责的后续任务，而不是作出超出此次到访范围的结论。

• 通行属于公共、私人，还是有文件记载的地役权？
• 配套设施已接通、已确认可用，还是仅在附近？
• 是否有研究、环境限制或风险需要审查？

将待解答问题带入谈判

将已确认事实和待解答问题保存在同一记录中。付款或签署承诺前，约定文件如何检查、必须满足哪些条件，以及谁支付各项费用。价格只是决策的一部分，土地能否使用同样重要。

谈判应反映你的决策所依赖的事项。明确哪些文件或调查必须解决这些问题、由谁取得资料，以及当结果导致无法继续时如何处理，并对协议进行法律审查。不要仅因有人声称另一位买家正在竞争就转账。在获准付款前，通过可信渠道核实收款人和付款指示。保留预算及协议的各个版本，使面积、范围或时间安排的变化清晰可见。即使价格有吸引力，尚未满足的条件仍可能构成补充证据、重新谈判或放弃地块的理由。登记和规划信息仍须在相关阶段审查，不应因最初咨询就认定已永久获批。记录下一次承诺或投入的理由。

计算价格、就绪程度及时间安排

广告价格只是总支出的一部分。应按范围加入法律审查、勘察研究、已确认的成交手续、通行、接入及场地工程费用，不要编造税率。要求每份报价明确不包含的项目、已包含的税费及有效期。然后区分初期支出与维护、保险及其他经常性义务。选定应急预留金额可以探索不确定性，但不能替代对足以改变决策的成本进行调查。设想两个同价的假设候选地块：一个已有经审查的接入方案，另一个仍需设计卫生处理设施。给两者填入相同的额外预算，并不能使其具有可比性。应先确定第二处房产的解决方案、谁必须批准，以及实际费用。按日期安排付款，区分已经可用的资金与仅停留在讨论中的融资。EPM 可帮助明确接入咨询问题；针对具体项目的答复则能确立更具体的条件。即使总额负担得起，若预付款早于资金到账，仍可能出现现金短缺。在依赖预算之前，应先解决这一时间缺口。

比较证据，识别决定性条件

各候选采用相同字段与状态：已确认、文件已收、待审或未知。商业主张不应与相关人员审查过的房产专属答复同等。将面积及所售权利放在价格旁，避免把独立所有权与共有份额当作等效产品。高景观分也不能抵消阻止项目的法律或规划条件。单列推进条件，仅在仍值得考虑的候选中比较偏好。缺信息时，记录调查时间和费用，不编造好结果。例如通行依赖未取得文件，应先取得审查，而不是将未知与美景平均。POT 和登记信息处理不同问题，保留两者解释为何决定仍开放。比较应显示缺失证据，并说明什么会改变评估。

将审查持续到实际交付

建立档案索引，列出文件、日期、专业人员、问题和答复。区分协议签署、相关契据、登记和实际交付；一次顺利谈话并不完成所有阶段。请顾问为实际交易确定行动和条件，不要从通用模板推导。下一次承诺前，复核所有权、占用、预算或项目变化，以及哪些信息需更新。准备交接记录，明确区域、通行、钥匙、设施、包含物品和观察。重要检查仍待完成时，不要笼统接受；明确问题及约定处理。通过私人渠道保留完整副本，只分享每个参与者所需信息。目的是对已识别地块作出可解释决定，条件已解决或明确保留。明智购买将报价、文件所支持内容及实际交付联系起来。条理清楚的记录让这些关系在情况变化时可复核。