Propiedad horizontal: revisa tu unidad y lo compartido
观看讲解并阅读文字稿： Propiedad horizontal: revisa tu unidad y lo compartido. 如需进一步核实，请参阅 Comprar una cuota proindiviso: qué derecho recibes y qué revisar和¿Se puede dividir una finca? UAF, subdivisión y parcelación rural.
视频、文字稿和相关阅读将单独登记页与管理规约及图纸一起阅读；所有权不消除共同义务，也不允许所有拟建建筑。
核实相关制度已设立，并明确拟出售单元
有门卫及非正式管理的开发项目，不一定适用分层所有权制度。第 675 号法律 规定通过已登记公证契约设立；应索取该文书、修订及识别拟出售单元的信息。比较独立登记页、母地块登记页、管理规约及图纸。商业地块编号应与法律描述对应，不应存在无法解释的缺口。如果卖方仅提供农地权益，应评估实际出售的是否是不分割共有份额，而非该制度内的私人单元。邻居和月费都不足以证明制度成立。要求解释单元来源及确立独立身份的法律行为。对农村土地，不应将分层所有权当作自动规避地块开发或分割限制的方法。与法律独立地块的价格比较前，审查应统合历史来源及适用公共规则。买方需知道实际可以登记到自己名下的是哪种权利。
区分私人面积、共有财产与专用权
阅读规约和图纸中的资产分类，特别是道路、坡地、花园、管网和单元旁空间。专用区域可能仍为共有财产，条件不同于私人土地。第 675 号法律第 22 条按相关规则处理共有资产专用；标签不授权使用者将其当自有土地出售。请顾问在图上标明购买什么、哪些依赖其他使用安排。拟扩花园或围栏圈地时，应先确定程序和限制。现有围栏可能不同于制度描述。询问穿过空间的管网由谁维修、维护进场如何安排。理解类别可避免在依赖共同决定和义务的土地上预算建设。保留区别供未来广告和转售使用。
审查建筑所涉及的私人规则与公共许可
管理规约可能规定对项目重要的设计、共同生活及使用条件。应索取完整现行文本和修订，而不只是建筑宣传册。询问由谁审查方案，以及需要内部批准时以什么决定记录。另行核实土地分类、市镇规则及适用许可。第 388 号法律 第 99 条建立规划许可框架；管理方批准不能替代相关行政决定。许可也不会自动消除有关共有财产或规约的有效义务。预制住宅应说明设置位置、通行、公共服务和配套工程，不要因制造材料而假定豁免。应取得针对实际项目的答复，而非某种通用住宅。私人规则与公共规则看似不兼容时，应在委托供应商前寻求分析。预算应反映方案实际必须满足的条件。档案中将内部决定与公共许可分别保存，并解释二者如何对应同一图纸和施工范围。
核查收费、欠款及特别费用
索取预算、当前收费、特别支出决定及该单元的账户明细。第 675 号法律 第 29 条规范费用分担及转让时的连带责任，并涉及契约中的有关声明。应按法律要求取得管理方无欠费证明，并审查欠款或缺少证明的影响。不要因为空地不使用泳池、保安或内部道路，就假定无需缴费。应询问如何计算责任，以及按该制度和费用类型适用哪些系数或分摊模块。评估计划修缮、合同及开发项目的欠缴情况：较低月费可能与尚未解决的高额工程并存。区分已批准支出与仍在讨论的提案，并保留信息日期。卖方与买方的分配须与对共有管理组织的义务一致，不能仅依赖口头安排。买方预算应纳入日常运营及有合理证据的未来承诺，并清楚区分已确认债务与估算。
评估各阶段及承诺建设的基础设施
对于分期开发项目，应询问目前已有的设施，以及哪些仍依赖后续施工。第 675 号法律涉及分期开发及管理规约、图纸中的要素；应审查实际法律文书如何描述该结构。明确道路、管网、门卫室和公共设施哪些已交付、尚未完成或有待扩建。取得说明责任、资金及交付条件的文件；营销图片不能证明基础设施已完工或融资已落实。核查分摊系数或收费是否会随预定步骤变化，以及买方应收到哪些信息。如果地块通行依赖未来工程，应在适当情况下将其纳入可行性及合同评估。查看未完工区域并保存证据。部分已入住的开发项目可能仍在运营，但重要义务尚未完成。决策应区分已投入使用的设施、承诺，以及尚缺许可或充分依据的事项。应解释延误如何影响入住、维护及拟定项目，而不是假定住宅到场时下一阶段就会准备就绪。
了解决策及其记录
通过适当访问渠道索取管理信息及相关业主大会记录。第 675 号法律在大会、管理人等机构之间分配职能；保安或卖方答复不能替代需其他机构权限的决定。询问如何处理建设、维护、投诉及争议，以及哪些近期决定影响地块。识别需由业主组织解释的诉讼或争议，不把传闻当作已确认事实。如参与者对道路使用或管网安装有分歧，应保留陈述并索取适用记录。清晰规约也需要有效管理及可经合法渠道取得的记录。评估是否能远程履行义务和参与决策。管理质量影响业主体验及预算，但不能替代所购权利核实，也不保证未来一致。买方应理解取得项目所需决定的流程，包括哪些仍取决于投票或进一步文件评估。
示例：被作为私人扩建空间提供的共有露台
卖方广告称地块有额外空间可建露台。看地时展示一条围栏内土地，但开发图将其归类为共有财产，尽管业主已使用多年。管理方非正式说无人反对建设。买方索取规约、相关决定及项目规划评估。审查区分现有使用、可能的内部授权和公共许可，发现报价对私人面积描述不足。解决方案可能是改项目或澄清交易，而不是把该条土地加进广告面积。本假设例不认定所有露台或专用安排都违规，而是说明每个空间需对应类别及证据。若每平方米价格混合私人土地与使用业主组织财产的期待，就具有误导性。修订描述应准确说明买方取得什么，以及什么取决于另行安排。
补充单元及管理组织的记录
签署前，将单元权属与管理规约、图纸、修订、账户结单及实际交付条件对应。识别基础设施或待批事项的承诺，并评估后果。契据及登记结果应符合实际协商的权利。之后，将管理信息、使用规则及共同义务与地块档案一并保留。出售广告应区分私人面积、公共区域及专用权，不要提供未经核实的许可或扩建承诺。本指南于 2026年十月14日接受编辑审查，在全国范围内适用于依第 675 号法律设立的水平产权制度。它不证明某一农村地产能加入该制度，也不批准开发。评估须根据位置及项目纳入市镇、土地农业及环境规则。在开发项目中购买，既是取得明确权利，也是参与一个应在付款前理解其义务的组织。完整档案应向业主及未来买方清楚说明这两方面。
规则与地块义务工作表
使用已登记规约、图纸和管理文件填写本工作表。营销项目名称不足够；应识别所售私人单元及其与共有财产和费用的关系。
| 审查问题 | 需记录的证据 | 下一行动 |
|---|---|---|
| 涉及哪一个已登记的专有单元？ | 设立契据、登记页、编号、面积、边界及识别所售单元的图纸。 | 比较营销资料、产权文件及图纸；描述不同，应询问已登记修订。 |
| 哪些区域属于共有，哪些为专用？ | 有关道路、花园、管网及划定区域的规则和图纸，并注明状态与使用条件。 | 在对某区域估价或承诺出售之前，区分私人所有权与共有财产的专用权。 |
| 哪些费用与债务需要解释？ | 分摊系数、预算、常规或特别收费、账户明细，以及拟用于转让的证明。 | 取得现行记录及义务分析；未收到发票不证明没有债务。 |
| 谁有权批准拟定工程？ | 开发规约、受影响不动产、内部权限及实际项目的公共要求。 | 通过各自途径取得相关决定；管理机构与规划机关角色不同。 |
| 未来阶段或公共工程是否仍未完成？ | 分期图纸、开发商义务、共用管网、交付及有文件支持的未来成本。 | 将买方用途及预算与这些依赖条件联系，再接受方案为完整。 |
来源与参考文献
阅读完整文件、日期、修订及范围。编辑审阅日期描述的是本页面，不代表授权，也不是对你地块或融资的具体答复。
- 01Ley 675 de 2001 · arts. 4-8, 19, 22-29, 37 y 51; constitución, comunes, expensas y órganosnormograma.superservicios.gov.co · 全国
- 02Ley 1579 de 2012 · arts. 3-4 y 8; matrícula e individualizacióncancilleria.gov.co · 全国
- 03Ley 388 de 1997 · arts. 10, 35 y 99; determinantes, suelo y licenciascancilleria.gov.co · 全国