广告楼层数不能确定开发容量：应联系规则、几何范围、项目及适用授权。
确定地块及适用规定
询问能建多少层前，应明确登记页、位置、土地分类及适用的规划管理单元。第 388 号法律 统筹规划及许可框架，但不为所有哥伦比亚地块规定统一楼层数。取得针对实际不动产的咨询，并保留所用图纸及引用。在 Medellín 或邻近市镇，应核实管辖和现行规划文件；拟议修订或公开介绍不等于已获通过。如果卖方提供旧答复，应询问哪些场地或规则变化可能影响实用性。也应联系影响布局的环境与风险限制。初步评估应说明所查规则、为何适用该地块及仍缺哪些信息。这样可以避免依赖可能描述另一区域、日期或地块的商业信息设计。每项后续设计决定都应能够追溯到明确的法规与实物基础，而不是广告中缺乏依据的一句话。
评估整体建筑包络，而不只是楼层
容量可能取决于占地率、楼面面积、退界、间距、密度、临路宽度、通行及其他市镇条件。最多楼层数不表示每层可覆盖全部地块。请求基于实测几何及相关规则的初步布局，区分地块面积和拟建楼面。如有道路预留、管网或保护区，应先识别后果再计算房间或回报。询问住宅、住宿及其他用途的条件有何变化。不要将理论容量称为已发许可。建筑师可评估方案并识别不确定性，不保证批准。保留布局假设以一致比较土地。财务评估需要项目实际可行空间，而不是总土地面积乘非正式楼层数。初步方案应显示局限及哪些结论仍依赖文件或机关评估。
询问该场地的高度如何测量
坡地上从某一立面数楼层可能误导。应取得市镇测量规则、标高、半地下室、屋顶及其他设计相关要素的解释。将某层称为地下室，不会自动使其排除在适用计数外。测量应连接现状地形、方案、剖面及入口；拟填土或开挖需评估技术和法律后果。请建筑师展示高度参考点及依据。仅立面图不能证明合规。卖方指出更高邻楼时，应询问其条件及历史；其存在不证明本地块享有同等权利。实用答复解释本房产规则及已评估设计。这种准确性有助于避免订购仅能放在想象平台或未经审查解释下的型号。将剖面与初步图一并保存，使后续供应商理解相同标高，而非从宣传透视图设计。
确定与工程相符的程序
根据实际方案描述新建、扩建、改造、加固或其他工程，并请顾问确定相关类别。第 1077 号法令规范许可及其他程序；分类不只取决于项目商业名称。应完整审查此前许可，包括图纸、条件、期限和修订。不要假定其授权不同设计或增加楼层。如果有缺乏依据的现有建筑，应先评估其状态，再纳入方案。2026年九月第 1448 号法令引入的变更影响某些类别及情形，因此申请时应查询有效条文。援引特殊延期时，应核实相关日期和范围，不要套用于每份档案。递交申请也不同于获准结果。时间表应明确何时能取得实施拟定工程所需的决定及图纸。如果设计在此前评估或批准后变化，应指定谁负责办理修改。
协调设计、结构、通行和公用设施
符合规划允许范围的方案，仍需解决现场工程问题。第 400 号法律 建立抗震建筑框架及有关责任；轻型结构报价不能替代该评估。确保建筑设计、结构设计及必要研究采用相同尺寸和拟议活动。核查施工通行、雨水管理、污水处理及管网，因为扩建可能需要额外容量。预制住宅应明确拟采用的系统及支持性技术文件，而非将所有产品一概而论。请供应商界定自身责任，以及须由其他专业人员解决的事项。在制造难以修改的构件前，应协调技术与规划决定。每平方米价格可能不包含基础、运输或地形适应工程。应根据证据为这些项目编制预算，并注明尚待取得的结果，避免把部分金额当作已完成且获准住宅的总费用。布局或荷载发生实质变化时，应在继续前交回有关设计人员审查。
核查 2026 年特别措施的范围
2026年九月17日的 第 1422 号立法法令 包含一项临时措施，涉及抗震系统采用预制构件的住宅。应结合第 2 条阅读；该条将措施限定于紧急状态区域，以及能够证明直接受 2026年八月10日地震影响的个人或实体。仅在 Antioquia 购地或把住宅称为预制，并不足以证明符合资格。第 20 条还涉及农村设置参数及需作实施审查的技术控制。援引该措施前，应请专业人员核实范围、适用实施安排、当前法律状态及有文件支持的项目情况。本指南不把例外扩展到全国市场，也不认定某个申请受其涵盖。土地用途、保护及安全要求需在各自制度下评估。商业报价应说明实际程序，以及支持任何例外处理的证据。区分全国已发布条文与项目具体资格，可以避免将针对性很强的措施变成向普通买方作出的无依据承诺。
示例：广告称可建三层，但可占地面积不足
一块地广告称可建三层，买方按宣传尺寸相乘，算出六套公寓。审查发现需评估退界、通行、实测面积及用途条件，初步方案的占地面积比预期更小。坡度也改变高差及所需工程。买方在向供应商付款前要求完整替代方案，并区分理论容量与需获授权的实际项目。本假设示例不指定实际市镇规则，也不承诺 Medellín 可建住宅数量。它说明楼层只是评估的一部分。改变设计、缩小规模或比较另一地块都可能合理。如果议价依赖关键开发期待，初步协议应反映经专业审查的条件。知情结论应明确估计可用空间，以及仍可能改变它的依赖条件。将结论与方案一并保存，防止后续报价又回到广告最初所述、更大但无依据的容量。
保留结论并评估变化
档案应将地块身份信息、已查阅的规定、拟议方案、研究资料、收到的答复及相关文件联系起来。记录每份文件的日期、状态以及尚待作出的决定。施工前，确认适用程序及其结果；施工后，核对实施情况是否符合已审查的设计和条件。在约定或实施楼层数量、用途或布局变更前，须先进行评估。出售时，应使用有最新信息支持的描述，并区分现有许可与未来开发的预期。本指南于2026年10月14日经过编辑审查，并考虑了2026年9月公布的措施，但不预先认定某个项目符合适用资格。它不确定任何具体地块的建筑高度或开发能力。专业人员和主管机关必须将现行规定应用于实际地点、项目和具体情况。有用的决定应提供依据，说明哪些事项能够评估和批准，以及哪些限制与买方预算有关。保留这些依据供后续设计人员使用，以便按照同一份有记录的初始情况审查项目变更。
可建范围与审批路径工作表
根据已明确的市镇规定和项目填写字段。图纸可以解释方案，但不能决定获准楼层数。如援引例外措施，应单独记录符合资格的依据。
| 审查问题 | 需记录的证据 | 下一行动 |
|---|---|---|
| 哪些地点条件和规则界定了这一方案？ | 市镇、地块、分类、规划区域或指定用途、规则版本和相关地图。 | 确认来源和几何数据对应此地块；不要套用邻地参数。 |
| 拟定建筑包络如何测量？ | 依据适用定义比较面积、占地、标高、建筑高度和图纸基准点。 | 将每项参数标为已确认或待确认；询问当地如何计算地下室及高差。 |
| 哪片区域受限制？ | 影响选址的退界、通行、地役权、保护、风险及配套工程。 | 审查完整设计；有产权的总面积不等于可自由建设的土地面积。 |
| 完整项目适用哪种程序？ | 用途、新工程或干预、记录、技术负责人及与机关确定的类别。 | 确认文件及当前范围；土地用途咨询本身不会授予所需许可。 |
| 是否有依据援引第 1422 号法令？ | 有文件记载的紧急状态区域、经证明的直接影响、预制抗震系统及适用的实施安排。 | 请核查第 2 条、第 20 条及现行状态；在 Antioquia 购买房产不代表个人具备资格。 |
来源与参考文献
阅读完整文件、日期、修订及范围。编辑审阅日期描述的是本页面，不代表授权，也不是对你地块或融资的具体答复。
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- 02Decreto 1077 de 2015 · arts. 2.2.6.1.1.1 y 2.2.6.1.1.7; marco y modalidades, con modificaciones posterioresminvivienda.gov.co · 全国
- 03Ley 400 de 1997 · arts. 1-4 y 12; construcción sismorresistente y sistemascancilleria.gov.co · 全国
- 04Decreto Legislativo 1422 de 17 de septiembre de 2026 · arts. 2 y 20; ámbito y medida excepcional prefabricadarelatoria.copnia.gov.co · 全国
- 05Decreto 1448 de 2026 · vigencias y modificaciones de determinadas modalidades del Decreto 1077normas.cra.gov.co · 全国