建筑存在、缴纳房产税及接通配套设施，不能证明建设已获许可或允许扩建。
对照建筑、许可及图纸
看带建筑的土地时，记录现状，并索取各阶段文件。取得现有许可、现状认可决定、获批图纸及修订，并与地块对应。缺少附件的决定，可能不足以确定是否涵盖露台、上层或后部扩建。委托技术比较获准建筑与实际建筑，清楚注明面积、用途及差异。不要因为建筑已记入地籍或接通公共服务，就推定合法；这些记录有各自目的。文件缺失时，通过合法渠道向负责档案机构查询并保留答复。初步结论应识别有依据的部分、差异及待答问题，而非未经分析就认定整栋建筑违法。这份清单支持实际不动产估值及拟议工程路径，避免仅凭照片或“一切手续齐全”的保证购买。应区分实测状况与各项差异的法律解释。
理解建筑认可处理什么
第 1077 号法令在其条件下规范未经相应许可建成的现有建筑的认可。它不应被视为所有工程的自动合法化，也不是先建后补文件的许可。专业人员应审查用途、历史、年代、限制及技术要求，包括相关例外或特别制度。不要未核查现行规定及所针对事实就照抄网上截止日期。认可文件可能设定义务，取得它不表示可忽略义务。它也不能替代所有权评估或解决邻里争议。应取得解释，明确具体程序涵盖什么、还剩什么。如果购买依赖取得认可，应在谈判中反映不确定性。本指南支持文件审查，但不能仅凭卖方营销资料确定机关是否可认可某建筑。结论需要完整情况，而不是仅根据年代的假设。
为程序投入资金前审查限制
调查环境保护、风险、公共空间及其他影响建筑程序的条件。第 388 号法律涉及受保护土地和规划决定因素，它们不会因建筑已存在多年而消失。审查认可规则及地点专属决定，识别相关排除或条件。旧材料发票不足以证明资格，不知道有处罚也不代表授权。存在命令、程序或要求时，应取得完整文件并评估状态。建筑设计报价不保证克服法律限制。区域边界不明时，扩建设计前先取得地图及技术澄清。结果应解释可评估哪些程序，以及哪些事实阻止结论。这样可决定委托文件、改项目或协商购买条件，而不把未经评估的行政结果视为确定。将限制与实际建筑占地对应，不要假定一般答复涵盖房产全部部分。
区分现有建筑与未来扩建
对现有建筑的认可，不等于允许新增楼层、房间或改变用途。分别绘制现状和方案，请顾问确定需协调的程序。第 1077 号法令区分建造类别，申请时须检查现行框架。扩建需按情况评估市政规则、结构能力、通行和设施。已有小房屋的地块，不会自动允许占地翻倍。如果卖方提出交付已完成的上层，将设计、相关许可和核验纳入交易评估。买家可能收到实物已完成、但文件或技术义务仍未履行的工程。明确由谁承担，以及相关付款前需要什么结果。区分现状与拟定状态，可防止把未来图纸说成已认可工程，或把地籍面积说成剩余开发能力。合同、估价和技术委托在说明已有及待做事项时，都应采用相同区别。
在各自范围内评估安全与加固
项目改变荷载、影响结构，或涉及记录不足的建筑时，应取得技术评估。第 400 号法律 建立抗震框架及有关责任；供应商看地不应变成完整结构诊断。与专业人员明确调查、输入资料及局限。加固可能需要特定程序，本身不使整栋建筑获得现状认可。2026 年 第 1448 号法令 改变了 第 1077 号法令 的某些类别，包括在规定情形内需核查的干预及重建事项。不要仅因建筑位于同一省，就把特别措施适用于所有建筑。援引前，应取得范围及现行状态的解释。报告建议工程时，应明确设计、预算、顺序及效果核验。评估结构前，不要委托加建楼层。财务决定需要理解哪些可保留，哪些仍依赖研究或后续干预。技术结论应关联实际设计，而非笼统承诺永远可以加固。
示例：扩建已体现在税务记录中，却缺少支持文件
买方看一处通过扩建增加房间和面积的住宅。卖方展示更新的房地产税账单，称一切已正规化。审查发现获批图纸对应较小建筑，需要评估已实施扩建、日期、用途及技术条件。专业人员索取文件，确定应考虑现状认可、其他路径还是调整，而不预先决定结果。买方在确定最终价格前，纳入有证据的费用及时间。此假设案例不称每项地籍差异都是违法，也不认定扩建能够获认可。它说明税务信息与规划许可有不同功能。交易依赖建筑具有特定记录时，预备协议应说明记录，并规定经法律审查的后果。增加商业价值的面积，需要从实物、文件及技术层面解释。档案也应区分已确认发现与仍等待有关机关或专业结论的问题。
整理文件、成本与责任分工
准备程序、负责人、输入文件、预期结果和前置条件矩阵。纳入测量、技术评估、市镇咨询及其他必要证据，并采用现行报价。不要编造统一合法化收费或保证批准期间。卖方成交前办理文件时，应定义范围核查及需额外工程的后果。保留版本，确保提交图纸与建筑及已审方案一致。询问谁办理各程序，以及所有权变化时应采取哪些步骤。机关退回申请或索取信息时，应查实际文件，不假定再付款即可。区分已确认费用与依赖诊断的项目。有组织的途径可避免重复工作，但不会使不适用程序变为可用。这有助于比较购买后改造、缩减项目或选择文件更完善房产。买方应理解每阶段委托工作及剩余不确定性。
核验结果及未履行义务
收到决定或文件时，检查其涵盖的建筑或部分、图纸、状态和条件。依据相关程序核实必要工程及合规证据。将结果与产权、地籍资料和销售文件一同保存，同时保留各自不同作用。再次扩建前，重新评估规则和技术能力；旧档案不会授权所有改动。广告应准确描述现有、获准或已获认可的面积及重大待办事项，不要向下一位买家承诺自动正规化。本指南于 2026年十月14日完成编辑审查，并在相应事实范围内考虑了 2026年九月修订。它不决定具体建筑是否符合认可条件或结构是否安全。主管机关和专业人员必须审查位置、历史、用途和实际状况。有用的结果应解释已确定什么，以及在适用框架下保留、使用或改动建筑还需处理什么。让这些结论便于未来业主和顾问阅读，而不是分散在互不相关的证明中。
现有建筑与拟定变更工作表
从现有情况入手，再说明拟改变的内容。每行区分记录、认可、扩建及安全问题。本工作表不使工程合法化，也不证明某项办理途径可用。
| 审查问题 | 需记录的证据 | 下一行动 |
|---|---|---|
| 现场实际有什么，又有哪些文件记录？ | 面积、楼层、用途、已知日期、图纸、许可、认可，以及所观察到的相互差异。 | 为每个建筑部分准备比较；标出已收到、已检查和仍缺失的信息。 |
| 哪种情况需要评估建筑现状认可？ | 现有记录、位置、用途、限制及需专业评估的条件。 | 核查现行途径的资格和限制；建筑年代或缴纳房产税不代表已获认可。 |
| 新项目会增加或改变什么？ | 新增面积、楼层、用途、结构、设施及与现有建筑的关系。 | 确定变更适用的程序；现有工程获得认可，本身并不意味着获准扩建。 |
| 该项干预需要什么技术评估？ | 荷载需求、已知状态、结构记录、研究范围及负责专业人员。 | 签订加建楼层合同前，先委托评估；根据评估结果安排加固、设计与核查。 |
| 是否提出适用 2026 年特别措施？ | 援引规定、受规范情况、项目证据及与顾问核查的现行状态。 | 核查修订范围与所需文件；同处一个省并不能证明某个申请人符合资格。 |
来源与参考文献
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- 01Decreto 1077 de 2015 · arts. 2.2.6.4.1.1-4.2.6 y 2.2.6.1.1.7; reconocimiento y modalidades, con cambios posterioresminvivienda.gov.co · 全国
- 02Ley 388 de 1997 · arts. 10, 35 y 99; suelo y actuaciones urbanísticascancilleria.gov.co · 全国
- 03Ley 400 de 1997 · arts. 1-4; seguridad y marco sismorresistentecancilleria.gov.co · 全国
- 04Decreto 1448 de 2026 · modificaciones de determinadas modalidades de construcciónnormas.cra.gov.co · 全国